Содержание
Расторжение ДДУ несёт риски для всех участников сделки: застройщик не получает полную оплату за квартиру, от агента требуют вернуть вознаграждение за сделку, а клиент может получить штраф за расторжение договора. В статье рассказываем, как обойти риски и спасти деньги клиента.
В чём риск расторжения ДДУ при рассрочке
При рассрочке клиент заключает договор напрямую с застройщиком, а не с банком. Обычно рассрочку дают на короткий срок, до 2−3 лет, поэтому ежемесячные взносы здесь выше, чем при ипотеке.
Риски для застройщика
Главный риск в том, что клиент перестанет выплачивать рассрочку из-за кредитной нагрузки и застройщик потеряет деньги. Девелопер выплатил вознаграждение риэлтору за привлечение клиента, но не получил полную стоимость квартиры.
Если при ипотеке банк тщательно проверяет платёжеспособность клиента, то с рассрочкой клиент проходит мимо банковской системы скоринга. Застройщик может не увидеть его полную долговую нагрузку и неплатежи по кредитам.
Риски для агента
В договоре с агентством есть пункт о том, что вознаграждение считается окончательным только после полной оплаты квартиры. В случае расторжения ДДУ застройщик имеет право на взыскание комиссии с агента, если это прописано в договоре.
Риски для клиента
В ДДУ может быть пункт о том, что при расторжении договора по вине клиента, он выплачивает застройщику штраф — в размере 10−15% от стоимости квартиры или суммы фактически понесённых расходов застройщика. При этом клиент может потерять всю сумму первоначального взноса, например если он внёс ПВ 20%, а штраф составил 15%.
Перевод рассрочки в ипотеку
В случае если клиент не может выплачивать рассрочку, на остаток суммы можно оформить ипотеку — рыночную или на льготных условиях. Выплаченная часть стоимости квартиры будет считаться первоначальным взносом для будущей ипотеки.
Главное условие для перевода рассрочки в ипотеку — клиент должен пройти банковский скоринг и получить одобрение. Когда клиент получает одобрение от банка, застройщик оформляет доп. соглашение к ДДУ, банк заключает с заёмщиком кредитный договор и перечисляет деньги на эскроу-счёт. Затем клиент начинает выплачивать ипотеку.
Переуступка права — если клиенту не одобряют ипотеку
Если клиенту не одобряют ипотеку, решением может стать переуступка. Пока квартира не построена, дольщик продаёт своё право требования на неё другому человеку. После завершения строительства застройщик передаёт квартиру новому покупателю, а не тому, с кем изначально заключался ДДУ.
Переуступка выгодна тем, что клиенту не нужно платить штраф за расторжение ДДУ с застройщиком. Также благодаря переуступке он может вернуть свои деньги, которые он заплатил в ходе рассрочки.
Переуступка возможна с момента государственной регистрации ДДУ и до момента подписания акта приёма-передачи квартиры.
Как устроен процесс переуступки
- Получение разрешения у застройщика на продажу права требования
- Подготовка выписки из ЕГРН о зарегистрированном ДДУ
- Подготовка документов о частичной оплате ДДУ
- Оформление договора переуступки
- Регистрация договора в Росреестре
- Завершение расчётов по сделке
Как застройщику снизить риски при выдаче рассрочки
Чтобы быть уверенным в том, что клиент сможет выплачивать ипотеку, при выдаче рассрочки можно провести прескоринг клиента или запросить для него ипотеку в банках.
Проведите прескоринг
Это предварительная проверка платёжеспособности клиента через Бюро кредитных историй, Федеральную службу судебных приставов и Единый реестр сведений о банкротстве. Прескоринг показывает кредитный рейтинг человека, банкротства, задолженности, наличие исполнительных производств. Если есть проблемы, сервис подсказывает, как улучшить кредитную историю и повысить шансы на ипотеку.
Отправьте заявку на ипотеку
Система банковского скоринга анализирует данные из кредитных бюро и сравнивает их с требованиями банков, затем подсчитывает рейтинг заёмщика и определяет вероятность того, насколько человек сможет вернуть кредит в срок.
И прескоринг, и отправка заявки на ипотеку в 30 банков есть в сервисе Турбоипотека от платформы Сделка. рф. С ним застройщики проверяют заёмщиков и быстрее получают одобрение по ипотеке. Чтобы проверить заёмщика, брокеру достаточно паспорта, СНИЛС и номера телефона
